解密民國房地產(chǎn)市場 暴漲速度跟不上通貨膨脹

大約七十年前，一位名叫陳述昆的作者在《申報(bào)》上發(fā)表文章，對過去十年間(1937年~1946年)的上海房地產(chǎn)市場作了一番簡評。他說：

“現(xiàn)在社會上有一種囤戶，拼命囤積一切可以囤積的東西，但囤積房地產(chǎn)未必能讓法幣保值。舉例言之，1937年某甲在衡山路購進(jìn)空地10畝，共計(jì)20萬元，假使囤積到現(xiàn)在，可售8000萬元，不計(jì)稅費(fèi)，賬面上賺了7980萬元。可是1937年的20萬元可以買兩萬石米，現(xiàn)在的8000萬元只能買4000石米，囤了十年地皮，反倒損失了一萬多石米。”

那時候，抗戰(zhàn)剛剛勝利，“魔都”上海光復(fù)不久，全國人民還沉浸在幸福的喜悅中，可是上海人民卻高興不起來。為什么高興不起來呢？因?yàn)槲飪r(jià)飛漲、住房緊張，抗戰(zhàn)前勒緊腰帶還能奮斗出一套像樣的房子，現(xiàn)在卻連房子都租不起了。

抗戰(zhàn)前上海通用法幣，在靜安寺附近租一套房子需要幾百元頂費(fèi)(即轉(zhuǎn)手費(fèi))，光復(fù)后又重新使用法幣，租同樣的房子卻需要拿出上萬元甚至幾十萬元的頂費(fèi)。房租漲了多少姑且不論，單看頂費(fèi)如此這般翻著跟斗往上漲，平頭百姓哪有能力承擔(dān)？

正如陳述昆所說，抗戰(zhàn)前后的上海房地產(chǎn)價(jià)格驚人暴漲，十年里市中心一塊地居然漲了400倍！為什么能漲這么厲害呢？一是因?yàn)槿烁嗔?，房更少了，?zhàn)爭毀壞的住宅來不及重建，戰(zhàn)后黨國復(fù)員“劫收大軍”又憑借權(quán)勢和槍桿子強(qiáng)占房屋，致使返城難民無家可歸；二是因?yàn)橥ㄘ浥蛎涍^于嚴(yán)重，國民政府的印鈔機(jī)日夜不停瘋狂運(yùn)轉(zhuǎn)，法幣飛速貶值，房價(jià)自然飛速上漲。

為了應(yīng)對通貨膨脹，保住手中法幣的購買力，上海市民開始囤積一切可以囤積的商品：糧食、棉布、罐頭、魚干、頭油、牙膏、金條、首飾、廢棄的汽油桶、雜貨店里剛剛上市的紅漆馬桶……幾乎什么都拿來囤上。囤房囤地的就更多了，暴發(fā)戶一買就是半條街，普通市民囤不起房，就囤房地產(chǎn)公司發(fā)行的股票。從針頭線腦到土地房產(chǎn)，只要一上市就會被人囤起來，導(dǎo)致商品更加供不應(yīng)求，物價(jià)更加飛速上漲。

那種特殊情形下的各種囤積行為中，囤積房地產(chǎn)未必是最明智的選擇。按照陳述昆算的那筆賬，上海地價(jià)十年中上漲了400倍，同期糧價(jià)卻上漲了4萬倍，房地產(chǎn)的漲價(jià)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上糧食，與其囤地，不如囤糧。

當(dāng)然，陳述昆引用的當(dāng)年糧價(jià)數(shù)據(jù)，很可能有問題。據(jù)筆者翻閱《申報(bào)》所載，1937年4月普通大米在上海本埠的售價(jià)是36元一石，當(dāng)時20萬元法幣并不能購買兩萬石米，只能購買五六千石米，陳述昆所說“囤地十年反倒損失一萬多石米”的結(jié)論，顯然不夠準(zhǔn)確。沒錯，如果用土地?fù)Q糧食，囤地十年確有損失，不過損失沒那么大。

無論如何，抗戰(zhàn)前后的十年，若以糧價(jià)為參照，上海地價(jià)是降了，囤糧比囤地更劃算。然而常識告訴我們，不動產(chǎn)易保存，糧食不易保存，囤糧十年更不是那么簡單的事情，你能躲過蟲蛀、水淹，也難逃兵火、饑民。所以務(wù)實(shí)的投資者仍然將目光鎖定于房地產(chǎn)，囤房囤地即使不能完全抵消通貨的貶值，至少可以部分抵消財(cái)富的縮水。

歸根到底，“囤地囤房更實(shí)在”的投資法則，必須在和平年代才能生效。強(qiáng)寇深入，馬亂兵荒，國之不存，房將焉附？