民國房地產的難管理 國父孫中山提出不動產登記

武俠名家金庸的小說《碧血劍》里有這么一段情節：

仙都派高手閔子華不服新出道的袁承志，非要跟他比武，袁被迫答應。雙方約定用房子當賭注：假如袁承志得勝，閔子華就得把自己在南京城里新買的一所大house送給小袁。

協議達成，比武開始。出身名門的小說主人公袁承志——金庸稱他是明末大將袁崇煥之子——武功出眾，技壓群雄，三招兩式就把閔子華及其師弟打得口服心服。閔沒辦法，愿賭服輸，只能乖乖地把南京那處房產的房契交給袁承志，灰溜溜地搬走了。

闊人豪賭，當房子當賭注，這事兒并不稀奇。稀奇的是輸掉房子以后，閔子華并沒有跟袁承志辦過戶手續，直接交房契就完事了。房契是什么東西？無非就是一張購房合同，合同上寫的還是原業主閔子華的名字，怎么能當成袁承志這個新業主的產權證明呢？如果袁比較懂行，應該趕緊讓閔陪他去趟大明南京城的房管局，把房本兒過戶到自個名下才對啊！

古代中國并沒有房管局，也沒有房本兒，古人買賣二手房，其產權證明主要就是那張房契，如果要過戶，只能讓房契過戶。買賣雙方重新簽一張房契，然后去衙門繳納契稅，讓縣太爺在房契上蓋一個紅戳兒，再撕下房契的存根部分，留在縣衙里作為備案，這就行了。

想讓房契過戶，必須得繳契稅，這個規矩從北宋一直延續到清朝末年。契稅稅率一直在變，最低2%（北宋仁宗即位時，1022年），最高9%（清康熙平三藩時，1673~1681年），再加上各種各樣的附加稅，最多能占購房款的16%。也就是說，你花100萬元買了一套房，光過戶可能就得花掉16萬元！

為了省下這筆錢，古人買房往往不過戶，但遇到購房糾紛會非常麻煩。假如原賣家的子孫橫行霸道，幾十年后，找現在的業主（也許是已轉過好幾道手的買家）要房子，后者連個有力的證據都拿不出來。所以，從北宋到清末，歷代政府都在勸說購房者過戶，這樣做一來可以減少糾紛，二來還能增加政府的契稅收入。

問題是，過了戶也不一定安全。古代政府沒有電腦，檔案管理異常混亂，縣官每隔兩三年就能換一屆，假如新上任的縣太爺是個糊涂蛋，極有可能把購房者留作備案的房契存根（清朝稱之為“契尾”）弄丟。官府的存根丟了，新業主的不肖子孫再把房契也弄丟了，從此無憑無據，你說房子是誰的？誰拳頭硬就是誰的！

翻翻《名公書判清明集》（南宋中后期官府訴訟判決書及公文的分類匯編），再翻翻《三言二拍》（明代傳奇短篇小說集），房產糾紛俯拾皆是，史不絕書，把父母官搞得頭大如斗，其中的關鍵原因，就是交易混亂，產權不明，檔案管理太落后。

進入民國，國父孫中山先生為了厘清產權，減少糾紛，呼吁進行不動產登記。各地市政府先后響應孫先生的號召，紛紛在地方法院下面設立“登記處”或者“登記局”，讓當地業主都主動去法院申報房屋位置、房屋面積、房屋質量和房屋現值，登記處（或登記局）先審查，后公告，確信沒有產權糾紛了，再登記備案，并發給業主一張《不動產登記證》。

1925年4月，北京地方審判廳登記處在全城張貼不動產登記布告，是用白話文寫的，現抄錄如下：

“本廳自民國十一年九月一日創辦不動產登記制度，已經印發過十幾萬張傳單，對大家說明了。北京的土地房屋自庚子變亂后，關系很復雜，有補簽的，有失契的，有盜典、盜賣、盜押的，打官司的實在不少，一經登記處登記，權利就算是永遠確定了，什么盜賣偽造的事情均敢保其沒有，即萬一遇到兵災水火，契據丟失，不須登報聲明，不須找鋪保補契，就可以對抗第三人。從本年四月一日起，土地房屋每價值千元，只收一元登記費。”

這份布告向廣大市民重申了不動產登記的好處，也公布了不動產登記的收費標準：土地房屋每價值一千塊大洋，登記費只收一塊大洋，千分之一的收費率。怎樣來確定“土地房屋價值”呢？那時候的做法特別簡單，法院不去估價，完全靠老百姓自己申報，報多少錢就是多少錢。

有人會說了：既然報多少就是多少，那我為了少繳費，就使勁往少里報，我的房子價值100萬元，我只報100元好了。你可千萬別這樣！因為孫中山先生給民國每一部《土地法》都定下一個基調：只要業主申報的房價明顯低于市價，政府就有權按照你自愿申報的價格，強行征收你們家房子，那可就虧大了。